انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران در پی شعار ساخت یک میلیون خانه در سال طی نامه ای به دولت سیزدهم در آبان ماه سال جاری آمادگی خود برای همراهی و حمایت از سیاست های دولت، در بخش مسکن به ویژه اعلام توانمندی برای تحقق مفاد اهداف قانون جهش تولید و تامین مسکن در بازه زمانی پیش بینی شده را عنوان کردند. انبوه سازان استان تهران در این نامه نگرانی خود را از بابت بعضی دیدگاه ها و نظرات مطروحه مبنی بر استفاده از شرکت ها و سازندگان خارجی برای تحقق برنامه اجرایی دولت در بخش تولید و عرضه مسکن اعلام نمودند. انبوه سازان از رئیس جمهور خواستند که با دستور خاص و ویژه به وزارت راه و شهرسازی در راستای تحقق رهنمودهای مقام معظم رهبری برای ساخت مسکن از توان و تولید داخل حمایت کند. پرسشی که مطرح می شود این است که چرا باوجود بخش تولید مصالح ساختمانی، تکنولوژی ها و فناوری های ساخت و ساز، هزاران نیروی مهندسی توانمند و انبوه سازان داخلی، دولت با اتکا به کشورهای خارجی قصد ساخت مسکن را دارد و به قولی انبوه سازان را به بازی نمی گیرد؟
به گزارش اقتصادی رکنا، مسئولین کشور با شعار حمایت از تولید، واردات خودرو و لوازم خانگی را ممنوع کردند تا از تولیدات داخلی حمایت کنند. این در حالی است که در حوزه ساخت و ساز از کشورهای خارجی بهره برده و به تازگی خبر ورود شرکت های چینی و ترکیه ای برای ساخت خانه به کشور شنیده می شود. اگر قرار است دولت از تولید داخل و منابع انسانی داخلی حمایت کند، چرا در مورد ساخت و ساز مسکن سلیقه ای رفتار می کند؟ درخصوص ساخت خانه چرا از بخش خصوصی استفاده نمی شود؟ این در حالی است که بسیاری از مهندسین کشور بیکار هستند. این تناقض رفتاری مسئولین به نظر می رسد دلایل مختلفی دارد که هرجا به نفع دولت و برخی نهادهای فرادولتی باشد، حتی باوجود تولیدات بی کیفیت ( خودروسازان و لوازم خانگی داخلی ) باید از تولید داخل حمایت شود و ورود هرگونه اجناس خارجی به کشور ممنوع می شود و همه قد علم کرده و به بهانه و دلایل مختلف واردات را ممنوع می کنند، اما آنجا که می تواند به بخش خصوصی کمکی برساند، دولت نفع خود را ترجیح داده و ورود شرکت های خارجی و استفاده از مهندسین آنها و هرگونه واردات آزاد می شود. آن هم به بهانه واردات تکنولوژی و ساخت خانه در قبال نفت ارزان!
چرا ساخت مسکن در ایران زمان بر است؟ چرا دولت برای ساخت خانه چشم به شرکت های چینی و ترکیه ای دوخته است؟ چرا برخی از پزشکان و وکلا و … بساز و بفروش شده اند؟ چرا همواره تولید مسکن در کشور با افزایش جمعیت تناسب ندارد؟ چرا اعتمادی بین شرکت های انبوه ساز و بخش دولتی وجود ندارد؟ در این خصوص گفتگوی رکنا با ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن صنفی انبوه سازان استان تهران را بخوانید:
مردم توان خرید مسکن ندارند
ایرج رهبر در ابتدا درباره افزایش قیمت مصالح و تاثیر آن در قیمت مسکن گفت: بحث تعیین قیمت مسکن علاوه بر 50 درصد قیمت زمین، بین 30 تا 40 درصد قیمت مصالح و هزینه ساخت مسکن و نزدیک 20 درصد دستمزدها و هزینه ماشین آلات موثر است. هر چقدر قیمت مصالح ساختمانی افزایش یابد، به میزان 30 تا 40 درصد، قیمت مسکن افزایش می یابد.
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه سازان تهران در ادامه درباره دلایل رکود فعلی در بازار مسکن تاکید کرد: وقتی قیمت مسکن از یک حدی بالاتر می رود، مردم دیگر قدرت و توان خرید قبل را ندارند. همین مساله باعث می شود که رکود در بازار مسکن بوجود بیاید. برخی هم منتظر هستند که تعیین تکلیف بیشتری بوجود بیاید و برنامه ریزی ها و تغییر تحول های دولت جدید را ببینند ، به این امید که شاید باعث شود قیمت ها پایین تر بیاید. به همین دلیل برای خرید دست نگه می دارند، اما مساله مهم در رکود بازار مسکن، عدم توان و قدرت خرید مردم است. این عوامل در بازار خرید و فروش مسکن نقش مهمی دارد.
تولید مسکن با میزان افزایش جمعیت تناسب ندارد
رهبر در پاسخ به این سوال که چرا همواره تولید مسکن با میزان افزایش جمعیت تناسب ندارد، گفت: از دهه 40 ما با کمبود مسکن مواجه هستیم. رشد جمعیت بیش از 3 درصدی که به همان نسبت به تولید مسکن نیاز داشتیم. کمبود مسکن، انباشت تقاضا، رشد جمعیت، نوسان در برنامه ریزی ها و وضعیت اقتصادی کشور باعث شده که در این چند دهه بخش خصوصی و برنامه ریزی های دولت نتواند کارساز باشد و با انباشت تقاضا مواجه شویم. چهار سال اخیر به طور متوسط بین 250 تا 300 هزار مسکن ساخته شده است.
در دولت های یازدهم و دوازدهم شاهد بودیم که بر ساخت مسکن توجه و برنامه ریزی وجود نداشت. این 8 سال برای کشوری که از یک سو زمانی رشد جمعیت 3/5 درصدی داشته و از سوی دیگر با کمبود مسکن مواجه است، کافی بود که به انباشت تقاضا منجر شود. وقتی انباشت تقاضا در هر کالایی بوجود آید، قیمت ها افزایش یافته و باعث تالی فاسد و مشکلاتی در حوزه خرید و تولید خواهد شد. حوزه مسکن هم از این مساله مستثنی نیست.
ساخت یک میلیون مسکن در سال امکان پذیر است
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه سازان تهران در پاسخ به این سوال که آیا ساخت یک میلیون خانه در سال امکان پذیر است، گفت: ساخت یک میلیون مسکن در سال اگر برنامه ریزی به درستی انجام شود، امکان پذیر است. کشور ما توان نیروی فنی، انسانی و مهندسی لازم را دارد. مصالح به اندازه کافی وجود دارد. فقط مدیریت و برنامه ریزی درست لازم داریم و با توان و پشتوانه تامین مالی می توانیم این کار را انجام دهیم.
خانه های سریع پشتوانه مالی می خواهد. بایستی در کارخانه مدلی را تهیه کرده و کارخانه های پیشرفته ساختمان را در محل تاسیس کنیم و به طور سریع نصب و مونتاژ کنیم، اما کشور ما فاقد این پشتوانه است. مسکن پیش ساخته وسریع به دلیل عدم برنامه ریزی دولت، بسیار کم در کشور تولید شده است. دولت باید یک برنامه ریزی منظم داشته باشد تا بخش خصوصی انگیزه پیدا کند.
یک دوره مسکن می سازند و دوره دیگر می گویند مسکنی ساخته نمی شود و به ساخت مسکن توجه نمی شود. یک سال مالیات ها به شکلی و سال دیگر به شکل دیگر اعلام می شود. اینها نشان دهنده این است که دولت ها برنامه ریزی منظمی ندارند. کشور ما نیاز به ثبات قانون حداقل برای 10 سال دارد، که باعث شود جرات و شهامت و انگیزه به بخش خصوصی بازگردد. ما نتوانستیم در حوزه ساخت خانه های سریع پیشرفتی داشته باشیم. حداقل می توانستیم خانه های سریع یک تا دو طبقه روستایی و شهرهای کوچک را داشته باشیم.
5 هزار انبوه ساز و بالای 500 هزار مهندس بیکار در کشور وجود دارد
رهبر در پاسخ به این سوال که وزارت مسکن چرا از انبوه سازان نظرخواهی نمی کند و شرکت های خارجی را به شرکت های داخلی و تولید اشتغال در داخل ترجیح می دهد، گفت: بله این سوال صددرصد درستی است. ما به این مساله انتقاد داشتیم. وقتی ما 5 هزار انبوه ساز و حداقل بالای 500 هزار مهندس در کشور داریم که 80 درصد آنها بیکار هستند، چرا در امر ساخت و ساز به شرکت ها و کشورهای خارجی متوسل می شویم؟
ساخت مسکن در تهاتر با نفت ارزان ! / چرا نفت ارزان را خرج زیر ساخت های کشور نکنیم؟
کشورهای خارجی می خواهند به بازار نفت کشور ورود کنند
وی ادامه داد: به کشورهایی اتکا می کنیم که به طور رایگان این ساخت و ساز را انجام نمی دهند. با بهانه های نادرستی که تکنولوژی وارد کشور می شود و می توانیم تهاتر نفت انجام دهیم، بجای استفاده از عوامل و منابع داخلی از خارجی ها استفاده می کنیم. این تهاتر نفت را با داخل هم می توان انجام داد.
شایعه می کنند که شرکت های خارجی کمتر از متری 100 دلار خانه می سازند. در صورتی که همین شرکت های خارجی چند سال پیش در کشورهای عراق و الجزایر کمتر از 350 تا 400 دلار خانه نمی ساختند. حالا چه اتفاقی افتاده است که قرار است برای ما کمتر از 100 دلار خانه بسازند؟
بنابراین یک مساله پشت پرده وجود دارد که بتوانند به بازارهای نفت کشور ورود کنند و نفت ما را ارزان بخرند. اگر قرار است نفت ارزان خود را در اختیار کشورهای خارجی بگذاریم، بهتر نیست نفت ارزان هزینه زیرساخت های مهم کشور شود تا ساخت و ساز مسکن؟ در شرایطی که توان استفاده از عوامل و منابع داخلی وجود دارد، چرا باید نفت خود را هزینه ساخت و ساز کنیم؟
چرا پروژه های ساخت مسکن نیمه کاره رها می شود؟
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه سازان تهران در پاسخ به این سوال که چرا پروژه های دولتی همواره نیمه تمام رها می شود؟ گفت: به این دلیل است که یا قانونی در این رابطه وجود نداشته یا اگر بوده اجرا نشده است. دولت ها مصوبات هیئت وزیران را به طور سلیقه ای مانند مسکن مهر انجام می دادند. دولت بعدی و وزیر جدید به دلیل این که پروژه با سلیقه و نظر او همخوانی نداشته، آن را معلق یا منحل می کرد.
این مساله باعث شده که یک روند منظم و قانونی در طی کردن یک روند منظم و ثابت وجود ندارد. وقتی قانون نهضت ملی ساختمان و جهش تولید را مجلس مصوب کرد، دیگر هیچ بهانه ای نباید برای دستگاه اجرایی و قوه مجریه وجود داشته باشد که ساخت مسکن را نیمه تمام رها کنند.
اگر واقعا نظارت مجلس وجود داشته باشد، بایستی سالی یک میلیون مسکن ساخته شود. تامین منابع مالی هم تعریف شده و بهانه ای در این خصوص باقی نمی گذارد. تنها دستگاه اجرایی و مدیریت صحیح لازم است که بتواند برنامه ریزی کند.
قوه قضاییه از بخش خصوصی حمایت می کند یا دولت ؟
وی تاکید کرد: آن طور که باید، از بخش خصوصی کمک نگرفته و استفاده و بهره لازم را نبردیم. باوجود قوانین متعدد و ورود سلایق به کار اجرایی، بخش خصوصی جرات ورود به این حوزه را ندارد زیرا ثبات و تضمین اعتماد کاری وجود ندارد. سرمایه اندک بخش خصوصی در قبال سرمایه کلان بخش دولتی آنقدر نیست که بتواند با بخش دولتی رقابت کند.
بایستی یک ثبات قانونی و تضمین اعتماد در کار باشد. این تنها به حوزه مسکن باز نمی گردد. در دولت قبل وزارت نیرو اعلام کرد که برق از تولیدکننده خصوصی خریداری می شود. چند شرکت برق تولید کردند اما چون دولت به قول های خود عمل نکرد، همه عقب نشینی کردند.
هم اکنون وزیر جدید نیرو می گوید ما از راه اندازی انرژی خورشیدی توسط بخش خصوصی حمایت می کنیم. سوالی که مطرح می شود این است که اگر طی این چهار سال دولت نتواند از بخش خصوصی حمایت لازم را بعمل آورد و دولت بعدی بگوید که چرا بخش خصوصی وارد این حوزه شده است، بخش خصوصی چه کاری از دستش ساخته است؟
اگر در یک دادگاه بخش خصوصی و دولت حاضر شوند، قوه قضاییه از کدام طرف حمایت می کند؟ آیا خسارتی به بخش خصوصی پرداخت می شود؟ عدم برنامه ریزی، عدم اعتماد سازی و نبود قوانین منظم باعث شده است که از بخش خصوصی حمایت لازم نشود. اگر این موانع حل شود و بخش خصوصی فعال شود، دولت می تواند از بخش خصوصی برای بستن قرارداد با کشورهای پیشرفته استفاده کند.
چرا وکلا و پزشکان بساز بفروش می شوند؟
رهبر درخصوص مشکلاتی که در حوزه انبوه سازان وجود دارد، گفت: عدم ثبات قوانین، عدم اعتماد بین بخش خصوصی و دولت، عدم مدیریت درست دستگاه حاکمیتی ، سلیقه ای عمل کردن مسئولین ، عدم توان و پشتوانه مالی از مشکلات انبوه سازان است. اگر دولت و بخش خصوصی بخواهند پروژه ای را پیش ببرند و در اواسط کار دولت بگوید که توان تامین مالی را ندارد، پروژه طولانی می شود. طولانی شدن پروژه ها برای بخش خصوصی ضرر و زیان دارد.
وی در پاسخ به این سوال که چرا برخی شاغلان در حرفه پزشکی ، وکالت و … به طور مستقیم به جرگه بساز و بفروش ها وارد شده و اقدام به ساخت و ساز می کنند و آیا قانونی در این مورد وجود ندارد؟ گفت: یکی دیگر از مشکلات ما همین مساله است. استفاده از سرمایه مردم برای امر و ساخت و ساز خوب است. اما این که افرادی که تخصص لازم را در این زمینه ندارند و وارد این حوزه می شوند و به جای خدمت در حرفه خود به کشور به امر ساخت و ساز مشغول می شوند، مساله دیگری است. امر ساخت و ساز باید به کسی سپرده شود که از توان فنی افراد این حوزه برخوردار باشد و از این افراد استفاده شود. سرمایه گذار باید در کنار این افراد باشد. قانون برای این موضوع وجود دارد اما اجرا نمی شود.
خواب سرمایه در ایران به نفع سرمایه گذار است / طولانی شدن پروژه ها به بخش دولتی بستگی دارد
نایب رئیس انجمن صنفی انبوه سازان در پاسخ به این سوال که چرا ساخت مسکن توسط بخش خصوصی در مقایسه با کشورهای دیگر به طول می انجامد، گفت: در خارج از ایران طول یک پروژه به جزئیات، حجم و مساحت بستگی دارد. در اصول و قاعده اقتصادی که تورم وجود ندارد، خواب سرمایه و طولانی شدن پروژه ها به نفع سرمایه گذار نیست. اگر سرمایه گذار با خواب سرمایه مواجه شود، زیان می بیند.
در ایران گاهی اوقات خواب سرمایه باعث تورم و افزایش قیمت می شود و به نفع سرمایه گذار است اما به طور کلی زمان ساخت یک پروژه به زنجیره پشتیبانی کارفرما بستگی دارد. بخش عمده مدیریت ساخت پروژه هایی مثل مسکن مهر یا اقدام ملی مسکن در دست کارفرمای دولتی است. اگر به موقع پرداخت ها انجام شود و مجوزها صادر شود پروژه سریع تر پیش می رود.
برای مثال ما در حال حاضر پروژه ای را آغاز کردیم که از اول سال تا به امروز نتوانستیم پروانه ساختمانی آن را اخذ کنیم. این مسائل باعث تاخیر در کار می شود. گاهی اوقات شهرداری ها از ساخت ممانعت می کنند. مهمترین موانع عدم پرداخت های به موقع و پشتوانه تامین مالی است.
اگر سرمایه گذار بخش خصوصی باشد، پروژه به طول نمی انجامد. مگر این که در حالت رکود باشد و سرمایه گذار خصوصی بخواهد به عمد پروژه ساخت را طولانی کند. چون سرمایه لازم را ندارد و این مشکل بوجود می آید. اما اغلب به این دلیل پروژه ها طولانی می شود که مدیریت دست دولت باشد.